Varainsiirtovero on kiinteistö- tai osakekauppoihin liittyvä vero, joka Suomessa kanavoituu valtiolle kaupanteon yhteydessä. Tämä artikkeli selventää, kuka vero maksaa ja miten vero jakautuu, kun ostajat ovat avio- tai avopuolisoita tai kun kaupan osapuolet ovat yksittäisiä henkilöitä. Tarkastelemme tilanteita laidasta laitaan sekä tarjoamme käytännön laskelmia ja ohjeita veroilmoitukseen liittyen.
Varainsiirtovero – lyhyt kokonaiskuva
Varainsiirtovero (VIV) määräytyy kiinteistön tai asunto-osakkeiden kauppahinnan mukaan. Suomessa on kaksi pääasiallista verokantaa:
– Kiinteistön (kiinteä maa-alue) kaupassa kertynyt vero on 4 % kauppahinnasta.
– Asunto-osakkeiden (osakehuoneiston tai asunto-osakeyhtiön osakkeiden) kaupassa vero on 1,6 % kauppahinnasta.
Tämä vero maksetaan yleensä ostajan toimesta, ja veronmaksun tarkoituksena on varmistaa, että omistusoikeuden siirto rekisteröidään asianmukaisesti.
On tärkeää huomata, että varainsiirtovero kohdistuu siihen osaan kaupasta, jonka omistajuus siirtyy ostajalle. Mikäli kauppa toteutetaan useamman henkilön kesken, vero maksetaan ostajien yhteisesti sen mukaan, miten omistusosuudet on sovittu. Tässä artikkelissa pureudumme erityisesti siihen, pitääkö molempien maksaa varainsiirtovero -tilanteisiin – olipa kyseessä avio- tai avopuolisoiden yhteishankinta tai yksittäisen henkilön ostot.
Kuka maksaa varainsiirtoveron?
Yleisesti ottaen varainsiirtovero maksetaan ostajalle, ei myyjälle. Tämä pätee sekä kiinteistön että osakekaupan tilanteisiin. Kun kauppa tehdään yksin, vero maksetaan yksittäisen ostajan toimesta. Kun kaksi tai useampi henkilö ostaa yhdessä, vero on maksettava heidän avulla ja suhteessa heidän omistukseensa tai siihen osuuteen, jonka he käyttävät kauppahinnasta heille kuuluvan osuuden mukaan.
Esimerkki: jos kaksi henkilöä ostavat yhdessä asuinhuoneiston ja omistusosuus on 60 % yhdellä ja 40 % toisella, varainsiirtovero jaetaan näiden osuuksien mukaan. Yhteensä vero lasketaan 4 %:n tai 1,6 %:n mukaan riippuen siitä, millainen kaupan kohde on (kiinteistö vai asunto-osakeyhtiö). Näin ollen kummankin maksettava veron määrä on oma osuuksensa mukaan.
Pitääkö molempien maksaa varainsiirtovero – tilannekohtaiset esimerkit
Tässä osiossa käymme läpi yleisimmät tilanteet ja miten vero käytännössä jakautuu. Tämä auttaa hahmottamaan minkä verran veroa kukin osapuoli maksaa ostaessaan yhdessä tai yksin.
Ostat yksin – 4 % kiinteistön kauppahinnasta
Kun vain yksi henkilö ostaa kiinteistön, hän maksaa kiinteistön varainsiirtoveron kokonaisuudessaan, eli 4 % kauppahinnasta. Toisaalta, jos ostajina on kaksi tai useampi henkilö, mutta he eivät jaa omistusosuutta, vero voidaan kohdistaa heidän sopimansa mukaisesti. Yleisimmin yksi henkilö maksaa koko veron, ja tarvittaessa voidaan tehdä sopimusveronjaosta osoittamaan kunkin osuus vastikkeista.
Ostat yhdessä – 50/50 tai muu omistusosuus
Kun kaksi henkilöä ostaa yhdessä kiinteistön, vero jaetaan heidän omistusosuutensa mukaan. Esimerkiksi, jos omistusosuus on 50/50, molemmat maksavat puoletkin varainsiirtoverosta. Jos toinen omistusosuus on 70 % ja toinen 30 %, vero jakautuu vastaavasti. Tämä kuvaa tilannetta, jossa kauppahinta on jaettu heidän välisillä sopimuksillaan. On hyvä huomata, että omistusosuudet eivät aina ole identtiset suhteessa maksettuihin rahoitusmenoihin, mutta ne määrittävät varainsiirtoveron jakamisen käytännössä.
Eri omistusosuudet – spesiaalitilanteet
Jos omistusosuus on epätasainen (esimerkiksi 60 % ja 40 %), vero jaetaan näiden osuuksien mukaan. Tämä on tärkeää myös verotuksellisten seurausten kannalta, koska omistusosuudet vaikuttavat esimerkiksi mahdolliseen ositukseen, lainsäädännön vaikutuksiin ja myöhempiin luovutuksiin liittyviin verotuksellisiin järjestelyihin. Pitääkö molempien maksaa varainsiirtovero – tilannekohtaisesti – ratkaistaan juuri näiden osuuksien perusteella.
Aviopuolisoiden ja avopuolisoiden välinen hankinta
Aviopuolisoiden tai avopuolisoiden yhteishankinnoissa on erityisen tärkeää määritellä omistusosuudet ja vastuulliset maksajat etukäteen. Jos toinen puoliso on yksin omistusosakas, varainsiirtovero maksetaan hänen hintansa mukaan, eikä toisen puolison tarvitse maksaa erikseen. Jos puolisoilla on yhteinen omistus, vero jaetaan osuusprosenttien mukaan. Lisäksi kannattaa huomioida, että avioeron tai eroamisen yhteydessä omistusoikeudet ja mahdolliset verovaikutukset voivat muuttua, joten suunnittelu kannattaa tehdä etukäteen.
Onko varainsiirtoverossa poikkeuksia ja etuuksia?
Veronmaksuun liittyy muutamia huomioitavia poikkeuksia ja käytännön seikkoja. Esimerkiksi:
- Kaupan kohteena voi olla kiinteistö tai asunto-osake; vero riippuu tästä.
- Jos useammalla ihmisellä on omistusosuus, vero jakautuu heidän nay paremmin perustuen omistukseen.
- Varainsiirtovero maksetaan verottajalle kaupanteon yhteydessä käyttäen asianmukaisia lomakkeita.
- Yleensä vero ei sisällä erästuotteita, kuten expeditejä, vaan se on täysin kauppahinnasta määrätty prosentuaalinen osuus.
- Perhe- ja perintötilanteissa voi tulla erikoistilanteita, kuten lahjoitus tai perintöomistus, jotka voivat vaikuttaa verotukseen.”
Kuinka varainsiirtovero maksetaan – käytännön ohjeet
Veroilmoitus tehdään yleensä kauppapaikan sekä henkilötietojen perusteella. Tässä ovat yleisimmät vaiheet:
- Laadi kauppakirja tai osakekauppasopimus sekä tarvittavat omistusosuuksiin liittyvät kirjaukset.
- Määritä vero-osuus kullekin ostajalle heidän omistusosuutensa mukaan.
- Täytä Varainsiirtoveroilmoitus ja toimita se verovirastoon.
- Maksa vero aikataulussa. Veron määrä sekä määräaika löytyy veroviranomaisen ohjeista ja esimerkeistä.
Varainsiirtoveron ilmoitus ja maksu hoituvat usein sähköisesti vero.fi-palvelussa. On suositeltavaa hakea tarvittaessa neuvontaa lakimieheltä tai kiinteistönvälittäjältä, jotta vero- ja omistusjärjestelyt ovat selkeitä ja juridisesti kestävällä pohjalla.
Esimerkkejä ja laskukaavat
Tässä muutamia käytännön laskelmia helpottamaan päätöksentekoa. Muista, että oikea veron määrä määräytyy kauppamäärän ja kohteen mukaan.
Kiinteistön kauppa – 4 % kiinteistön kauppahinnasta
Ostohinta 350 000 euroa. Varainsiirtovero on 14 000 euroa (0,04 × 350 000). Jos omistusosuus jakautuu 50/50 kahden ostajan välillä, jokainen maksaa 7 000 euroa. Jos omistus on 70/30, vero jakautuu 9 800 euroa ja 4 200 euroa vastaavasti.
Asunto-osakekauppa – 1,6 % kauppahinnasta
Ostohinta 150 000 euroa. Varainsiirtovero on 2 400 euroa (0,016 × 150 000). Jaon osalta 50/50 – 1 200 euroa kummallekin. Muiden omistusosuuksien mukaan jakaminen tapahtuu kuten kiinteistön tapauksessa.
Esimerkkilaskelmat avio-/avopuolisoiden yhteishankinnoista
Ostajapariskunta hankkii asunto-osakekannan hintaan 320 000 euroa ja jakaa omistusosuudet 60 % ja 40 %. Vero lasketaan 1,6 %:n rate perusteella. Siten yhteinen vero on 5 120 euroa. Osuusjako 60/40 tarkoittaa, että ostaja, jolla on 60 % omistus, maksaa 3 072 euroa ja toinen 2 048 euroa. Tämä esimerkki havainnollistaa, miten omistusosuus vaikuttaa maksettavaan veroon.
Verotukselliset ja käytännön käytännöt avioerotilanteissa
Avioliiton tai avopuolison eron yhteydessä omistusosuudet voivat muuttua, ja näin ollen myös varainsiirtoveron maksuun liittyvät järjestelyt. On suositeltavaa kirjata etukäteen uusi omistusosuus ja tarvittaessa tehdä muutokset sekä varainsiirtoveroilmoitukseen että kiinteistörekisteriin vastaamaan uutta tilannetta. Tämä auttaa välttämään jälkikai, veroseuraamuksia ja epäselvyyksiä osituksen kynnyksellä.
Hyödyllisiä käytäntöjä ja vinkkejä
- Suunnittele omistusmuoto etukäteen: jos harkitset yhteishankintaa, määritä omistusosuus selkeästi jo sopimuksessa.
- Varmista, että veroilmoitus täytetään oikein ja ajoissa: harvoin veronmaksussa kannattaa oikoa jälkikäteen.
- Harkitse ammattilaisen apua: asianajaja tai kiinteistönvälittäjä voi auttaa varmistamaan, että vero ja omistusoikeudet ovat oikein sekä verotuksellisesti järkevät.
- Pidä huolta kirjanpidosta: kaikki kauppaan liittyvät tositteet ja sopimukset kannattaa tallettaa hyvissä ajoin.
Yhteenveto: Pitääkö molempien maksaa varainsiirtovero?
Lyhyesti vastattuna: pitääkö molempien maksaa varainsiirtovero riippuu siitä, miten omistus on järjestetty. Jos ostaja on yksittäinen henkilö, hän maksaa koko veron. Jos ostajia on useampi ja heillä on yhteinen omistus, vero jaetaan heidän omistusosuutensa mukaan. Kiinteistön kaupassa vero on 4 %, asunto-osakkeiden kaupasta 1,6 %. Tilanteesta riippuen laskutat ja jaat veron osto-osapuolien välillä, jotta kaikki on oikein ja läpinäkyvää. Ennakoiva suunnittelu ja oikea omistusjärjestely auttavat välttämään ikäviä yllätyksiä verotuksessa ja kiinteistörekisteröinnissä myöhemmin.
Jos haluat varmistaa tilaisuutesi oikea, tarkista aina viimeisimmät ohjeet osoitteesta verohallinto.fi ja keskustele tarvittaessa asiantuntijan kanssa. Näin varmistat, että Pitääkö molempien maksaa varainsiirtovero -tilanteet hoituvat sujuvasti ja oikein, riippumatta siitä, onko kyseessä aviopuolisoiden yhteishanke vai yksittäisen henkilön ostos.